热点城市应放量“供应侧”解决“地王”频出

来源:每日经济新闻 2016-07-13 09:45

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进入7月,万科迷局即将揭晓,但各地此起彼伏的“地王潮”继续受到媒体关注。毫无疑问,2016年楼市的主题之一就是“地王潮”,而面粉贵过面包是这轮“地王潮”最大的特征。面对史上最火热的“地王潮”,如果用传统的诸如成本法、收益法来核算企业拿地逻辑,似乎没有多少“地王”未来可以盈利,但企业抢地的热情却又丝毫不减。

从目前市场的表征来看,当前我国土地热潮与上世纪90年代日本“土地神话”有几分相似,即出口导向型经济受阻,实体经济处于艰难转型过程中,资金“脱实入虚”现象明显,大城市房价“只涨不跌”的预期强烈。从国家政策导向来看,基于对泡沫的担忧,抑制地方“炒地”、开发商非理性“抢地”、资本炒作的思路是明确的。显然,没有类似于一线城市宽厚的人口基础、收入水平及实体产业支撑的二线热点城市,当属抑制土地泡沫的主战场。

近期,苏州、合肥、南京等地相继采取拍卖“熔断”、“限地价、竞配建”等方式,给土地市场降温,此前在土地市场攻城拔寨的“央企国企”,其锐气也削弱不小。再考虑到近日厦门、合肥“限贷”升级,天津公积金贷款收紧等,继一季度沪深楼市调控后,以二线热点城市为主的新一轮楼市调控风雨欲来。但是,此轮调控依旧没有脱离过去“十年九调”时期需求端行政干预的弊病。而且,从政策内容来看,行政干预复归的痕迹较重。

比如,土地拍卖限价和强制“熔断”的政策,细化年度房价涨幅等。同时,近年来被赋予重任的长效机制、市场化则有弱化的迹象。事实上,城市化已经进入“下半场”,即人口向大城市、城市圈迁徙,包括受去产能冲击的二三线城市人口外流;房地产也进入“下半场”,即城镇户均住房拥有超过1套/户,房地产市场区域分化愈加强化,即大城市、城市群成为楼市新增需求的主战场,而二三线中小城市则要在“去库存”的泥潭中挣扎。

同时,监管也希望楼市能托底经济,以避免经济“硬着陆”,并为经济转型创造低成本的环境。但是,由于实体有效资产形成有限,在量化经济业绩考核未改的情况下,借助于“去库存”政策东风,资金纷纷涌向楼市,这也是今年土地市场一个独特的现象,即财务投资者很多。货币是楼市的第一动力,热点城市未来房价地价上涨或难挡。

预期和政策助推,往往会让市场“被利用”而走向泡沫化。今年以来,之所以热点城市、三大都市圈房价暴涨、需求高涨,企业拿地不计成本,楼市泡沫愈演愈烈,就源于上面的逻辑推理。当前,货币宽松预期升温,人口和资金回归热点城市,特别是三大都市圈的趋势不会改变。在楼市有效空间范围收窄至三大都市圈和少数热点城市的情况下,基于有效资产的追逐,避免热点城市楼市泡沫化应成为调控第一要务。

由此,热点城市楼市政策切忌继续在需求端着力:一方面需求来势汹涌,远非过去“十年九调”时期可比;另一方面,历史经验已证明,需求端很难控制。最有效的政策还是供给侧“疏导”。今年以来,高层屡次强调,热点城市要增加土地供应。不过,热点城市近期调控的实践,仍旧没有脱离需求端干预的范畴,增加土地供应的政策导向并没有在地方实践中被执行。

事实上,从2014年“9.30”新政开始,楼市已经回升近40个月,目前一二线热点城市库存消化周期普遍在6个月左右,合肥、南京等城市库存消化周期在3个月左右,南京现房仅够1.5个月销售,据悉江苏省内高收入人群纷纷到南京“抢房”,这也是为何南京近期上演“抢地”大战的原因。因此,增加土地供应是当务之急,也应该成为楼市调控的主基调,更是应对“地王”的不二之选。

事实上,增加土地供应的渠道和方法有很多。

首先,杜绝“挤牙膏”式的饥饿供地,将全年的土地供应计划分2~3个季度集中向市场投放,这样竞争就没有那么惨烈了,“地王”频现的问题也可解决;其次,将未来1~2年的供地计划提前到今年释放,即便是整备没有完成的土地,也可以提前卖出,以缓解市场供求预期,并在后续加速土地整备,或将土地一级开发打包在“招拍挂”中。

其次,大幅度增加中小户型住房、保障性住房供应规模。在人口向大城市集中迁徙,人地矛盾激化的情况下,增加中小户型住房、保障房具有必然性,重启户型限制的“90/70”(即90平方米以下户型的总建筑面积达到70%)也是必要的。如果土地出让时坚持以中小户型绝对主体,开发商不计成本拿地,打造豪华型社区的可能性就降低了。

(李宇嘉:深圳市房地产研究中心研究员)返回青岛365淘房>>

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